양도차익의 계산

위 표는 양도소득세 계산구조를 보여줍니다.

위에서부터 차례대로 계산하기 위해서, 가장 먼저 해야할 일은 양도가액과 취득가액의 결정입니다. 이는 실지거래가액이 확인되는 경우와 그렇지 않은 경우로 나누어서 살펴보겠습니다.

 

1. 실지거래가액이 확인되는 경우

실지거래가액이 확인되는 경우라 하더라도 고가매입 저가양도나 이중과세조정이 필요한 경우 등 여러가지 경우가 있을 수 있습니다.

 

원칙적으로는 양도가액은 양도당시의 실지거래가액으로, 취득가액은 취득당시의 실지거래가액으로 결정합니다. 이때 취득가액은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 필요경비로 공제합니다. 이때 보유단계의 세금은 필요경비로 공제하지 않음에 주의해야 합니다. 만약 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 해당 이자상당액은 취득원가에 포함합니다.

 

고가매입 저가양도의 경우에는 법인세법의 부당행위계산부인 규정을 적용합니다. 즉, 특수관계인으로부터 시가보다 고가매입하여 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우의 취득가액은 시가로 봅니다. 이때 3억원기준과 5%기준은 당연히 검토합니다.

 

이중과세조정이 필요한 경우, 즉 법인세법에 따른 특수관계인에게 자산을 고가양도한 경우로서 법인세법에 따라 해당 거주자의 상여 배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 법인세법에 따른 시가를 양도가액으로 합니다. 예를들어, 갑법인의 임원인 거주자 A가 제3자로부터 2억원에 취득했으며 현재 그 시가는 5억원인 토지를 갑법인에게 7억원에 양도한 경우, 갑법인은 자산의 고가매입에 해당하므로 부당행위계산부인 규정에 따라 2억원을 손금불산입 상여처분받습니다. 그리고 A는 소득세법상의 인정상여를 근로소득금액에 합산합니다. 이 경우 양도소득세를 산정하기 위한 그 양도가액은 7억원이 아닌 5억원으로 하겠다는 의미입니다. 왜냐면 종합소득에 근로소득으로 인한 2억원이 추가되어있기 때문에, 양도소득을 산정할 때에는 2억원만큼 감소시켜야 이중과세가 되지 않기 때문입니다.

 

장기할부조건으로 취득한 자산의 경우에는 현할차 계상액은 취득가액에서 공제하지 않습니다. 그리고 현할차 상각액은 사업소득금액의 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액은 취득가액에서 공제합니다. 이는 필요경비의 이중공제를 방지하기 위함입니다.

 

감가상각비의 경우, 사업소득금액의 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액은 취득가액에서 공제합니다. 이역시 필요경비의 이중공제를 방지하기 위함입니다.

 

기타 필요경비에는 크게 자본적지출액과 양도비용이 포함됩니다.  자본적지출을 산정할때 주의해야할 점은, 부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 않는다는 것입니다. 양도비용은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과, 토지나 건물을 취득함에 있어서 법령에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손을 포함합니다. 이 경우 금융기관 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 합니다.예를 들어, 토지취득시 500에 매입한 토지개발채권을 사채업자에게 400에 매각하였으며, 동 일자에 은행에 매각하였다면 450에 양도할 수 있었다 칩시다. 이 경우 양도비용으로 인정받을 수 있는 금액은 50입니다.

 

양도가액이나 취득가액의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정합니다. 다만 매매사례가액 또는 감정가액이 특수관계인과의 거래에 따른 가액으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니합니다. 그리고 이 경우 필요경비개산공제는, 토지와 건물의 경우 취득당시 기준시가의 3%, 미등기자산은 0.3%로 적용됩니다. 이때 취득가액이 아닌 취득당시의 기준시가임에 유의해야 합니다.

 

취득가액으로 매매사레가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 적용하는 경우라 할지라도 사업소득의 필요경비로 산입하였거나 산입할 감가상각비는 취득가액에서 공제합니다.