비과세 양도소득 (1세대 1주택 규정)

양도소득세 과세대상 자산에는 1그룹에 부동산, 2그룹에 주식, 3그룹에 파생상품이 있었습니다. 주택은 부동산에 해당하므로 원칙적으로 과세대상이지만, 1세대 1주택의 양도, 혹은 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 1세대 1주택의 특례에 해당하는 주택은 비과세합니다. 다만, 적용되는 주택에 고가주택은 제외한다는 사실에 유의해야 합니다.

 

1세대 1주택의 양도는 비과세라고 했는데, 그 개념을 보면 다음과 같습니다.

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 유상양도한다면 이는 양도소득세 비과세입니다. 이때 2개이상의 주택을 같은 날에 양도한 경우에는 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보며, 요건의 판정은 양도일 현재를 기준으로 합니다. 또한, 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 않습니다.

 

1세대를 구성하기 위해서는 원칙적으로 배우자가 있어야 합니다. 다만, 거주자의 연령이 30세 이상인 경우나, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 혹은 종합 퇴직 양도소득이 중위소득의 40%이상으로서 소유주택을 관리하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에는 1세대로 봅니다.

 

1주택의 요건은 주택 형태에 따라 그 내용이 조금씩 다릅니다.

주택의 경우 주거용 건물과 건물정착면적에 10배 이내의 부수토지를 의미합니다. 만약 공부상의 용도와 사실상의 용도가 다르다면 사실상의 용도에 따라 주택 여부를 결정합니다. 겸용주택의 경우에는 주택연면적이 주택외 연면적보다 큰 경우 전부 주택으로 보는 등 부가가치세법 규정과 상당히 유사합니다. 공동소유 주택의 경우에는 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보며, 다가구 주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다. 단, 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 봅니다.

 

다음의 경우에는 1세대가 2주택을 보유했던것임에도 불구하고 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다.

1. 일시적인 2주택 : 종전주택을 양도하기 전에 신주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신주택을 취득하고 그 신주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우

2. 상속원인 2주택 : 상속받은 주택과 일반주택(상속개시당시 보유한 주택)을 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우

3. 동거봉양 2주택 : 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

4. 혼인원인 2주택 : 1주택을 보유하는자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

5. 수도권 밖의 주택 : 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 1개씩 소유하고 있는 세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우

6. 지정문화재 : 지정문화재인 주택과 일반주택을 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우

7. 임대주택사업자의 거주용 자가주택 : 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 충족하는 해당 1주택을 양도하는 경우

  - 원래 거주주택의 거주기간이 2년 이상일 것, 장기임대주택은 양도일 현재 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

8. 농어촌주택 : 농어촌주택과 일반주택을 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우. 다만 영농 또는 영어의 모ㅠㄱ적으로 취득한 귀농주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한한다.

9. 장기저당 담보주택 : 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 장기저당담보주택을 소유하고 있는 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우에 주택을 양도

 

보유기간이란 해당 자산의 취득일로부터 양도일까지의 기간을 의미합니다. 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터전출일까지의 기간을 의미한다는 점에서 구분됩니다. 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서, 상속받은 주택이라면 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간을 통산합니다. 즉 피상속인의 보유기간은 보유기간에 통산하지 않는다는 의미입니다.

 

원칙적으로 2년 이상 보유해야 1세대 1주택 규정이 적용되지만, 다음의 경우에는 보유기간의 제한을 받지 않습니다.

1. 민간건설 임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우에는 취득일로부터 보유기간이 2년에 미달하는 경우에도 양도소득세를 비과세한다.

2. 해외이주나 1년이상 계속 국외거주를 필요로 하는 취학 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에는 보유기간의 제한을 받지 않는다.

3. 2.와 같은 사유이지만 해외가 아닌 다른 시나 군으로 주거를 이전하기 위해, 1년이상 거주한 주택을 양도하는 경우에도 보유기간의 제한을 받지 않는다.

4. 주택의 전부 또는 일부가 협의매수 혹은 수용되는 경우에는 보유기간의 제한을 받지 않는다.

 

지금까지 1세대 1주택 규정의 적용 요건을 살펴보았습니다. 그런데 이 요건들을 다 갖추었다 할지라도, 양도주택이 미등기된 자산이거나, 허위계약서를 작성했다면 지금까지 알아본 규정은 그대로 적용되진 않습니다. 미등기라는 아예 규정 적용을 배제하며, 다운계약서나 업계약서를 작성한 경우에는 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 시실지거래가액과의 차이 중 적은 금액을 배제합니다.